【不動産業界】不動産って?不動産業界のビジネスモデルについて紹介

はじめに

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不動産業界と言われて、どんな事業をイメージされますか。

一戸建てを建てる、マンションを販売する、賃貸住宅を貸すなどさまざまな事業がイメージされることでしょう。

不動産業界は土地開発や建物建築、土地や建物の売買や賃貸の仲介、不動産投資など多彩な事業を担う企業で構成されています。

それぞれ、バラバラのように見えて不動産のライフサイクルのうえでつながっている部分もあります。

不動産業界のビジネスモデルについて紐解きながら、不動産業界について見ていきましょう。

【不動産業界のビジネスモデル】不動産業界の特徴

不動産業界には開発や売買、賃貸、投資など幅広い業態があります。

この点、たとえば、金融業界にも銀行や保険会社、証券会社、貸金業者などの業態がありますが、それぞれが別の法律のもとで運営され、販売する金融商品や役割も異なっています。

これに対して不動産業界は別の事業のように思えて、不動産のライフサイクルのいずれか一端を担う点で、つながっているのが特徴です。

他の業界と比べた違いは、不動産業界のビジネスモデルを紐解くことで理解が深まります。

そもそも不動産って?

皆さんは、不動産とは何かと問われて説明ができますか。

不動産の対義語にあるのが動産です。

不動産以外のあらゆるものを意味し、機械や家具、家電製品など幅広いものを指す言葉です。

これに対して、不動産は動かない資産を意味し、土地または建物のいずれかに限られます。

よく、自宅のことを土地付き一戸建てなどと表現しますが、自宅は土地と建物で構成され自宅という一つの不動産ではありません。

マンションを購入する場合は建物の1住戸を買うイメージがありますが、マンションには住戸の面積に応じた土地が付属してきます。

大まかなビジネスフロー

不動産業界のビジネスモデルをわかりやすくするために、大まかなビジネスフローを見ていきましょう。

最近は駅前再開発をはじめ、1つの都市を創り上げるような不動産事業が盛んです。

何もない未開拓の土地の開発を行うといった場合、まず、不動産開発業者であるディベロッパーが企画を行い、土地の取得をすることや自治体や土地の所有者などから開発の委託を受けます。

そこに大規模マンションと商業施設、病院を建築して1つの都市空間を創る企画を立てます。

土地の開拓や宅地造成、建物を建てるのは建築工事を担うゼネコンです。

完成したマンションはディベロッパーが不動産販売会社を通じて販売や賃貸をします。

商業施設の運営をする企業、病院を運営する大学病院や医療法人などを誘致し、経営にあたらせます。

【不動産業界のビジネスモデル】不動産業界のプレイヤー

不動産業界のビジネスモデルはすべてではありませんが、比較的規模の大きなプロジェクトにおいてはディベロッパーが企画を行い、設計は自らか設計事務所、ゼネコンに担わせ、施工工事はゼネコンが担う流れがあります。

完成した建物はディベロッパー自らが売主となることもありますが、同じグループ内に不動産販売会社があり販売の担い手となるのが一般的です。

その後もマンション管理会社が管理を行い、所有者が住み替えをしたい際には不動産仲介会社が不動産の売買や賃貸の仲介を行います。

不動産のライフサイクルをさまざまな事業者が担う構造です。

ここからは不動産業界の代表的なプレイヤーについてご紹介していきます。

不動産販売会社

不動産販売会社は消費者にとって1番身近と言えるプレイヤーです。

マンションや建売住宅の販売、中古住宅の販売をはじめ、新築住宅や商業施設、工場などを建てるための宅地や事業用地などの土地の販売や、別荘や投資用マンションを専門的に販売している会社もあります。

もっとも、不動産業界のビジネスモデルで紹介したように、必ずしも販売の部分のみを担うわけではありません。

不動産の調達やマンションの企画、戸建て住宅や別荘の建設なども担い、自ら企画する場合や建設した建物を販売する場合もあります。

建設工事の部分はゼネコンをはじめ、建築業者が担う場合もあります。

不動産販売会社は建設することや委託された不動産を販売することで利益を得る業態です。

その意味で営業職は企業の成果を担う、花形のプレイヤーとなります。

主な不動産販売会社

主な不動産販売会社の企業例
・住友不動産販売
・東急リバブル
・大東建託
・大京穴吹不動産
・オープンハウス
・東建コーポレーション など

系列グループが建てたマンションや一戸建ての販売や、中古マンションや中古一戸建ての売買の仲介、賃貸の仲介なども行っています。

また、不動産販売会社の中にはマンションのディベロッパーや一戸建ての建築も手掛けるハウスメーカーなども少なくありません。

たとえば、東急不動産はブランズなどのマンションを建築、販売しつつ、グループ会社の東急リバブルに販売を担わせることもあります。

大京穴吹不動産は大京ブランドのライオンズマンションや穴吹工務店のパーパスなどのマンション販売も手掛ける企業です。

ディベロッパー

ディベロッパーは土地開発業者をはじめ、マンション開発業者のこともマンションディベロッパーと呼んでいます。

土地開発を手掛けるディベロッパーは総合ディベロッパーと呼ばれ、大規模な新規の土地開発から、近年は老朽化が進んだエリアなどの再開発を手掛けるケースが増えてきました。

高度成長期に開発されたエリアが、年数を経て建物の老朽化が進んだためや地域の環境が変わって人口減少などが進んだためです。

新たな需要を喚起すべく、ディベロッパーによる再開発事業が実施されています。

ディベロッパーは開発主として企画を行い、土地の取得をします。

建物の設計は設計事務所に委託する場合もあれば、自社の設計部門で手掛けることもあり、ゼネコンに委託するケースも少なくありません。

実際の工事はゼネコンに委託し、それを監視、監督しながら事業を進めていく流れです。

主な総合ディベロッパー

総合ディベロッパーとして有名な企業と、近年の代表的な開発事業例をご紹介します。

三菱地所

三菱地所は一体的な開発を手掛けることが増えており、近年の代表事例は、丸ビルや新丸ビルをランドマークとした丸の内エリアの再開発事業です。

大規模ビルの新設と近隣で老朽化が進んだオフィスビルの建て替えを手掛け、商業施設などを整備して、建設したビルを巡回するコミュニティバスを走らせるなどしています。
三井不動産

三井不動産はららぽーとや三井アウトレットパークなどの開発を手掛けるほか、近年の大規模開発事業としては柏の葉スマートシティが挙げられます。

商業施設、マンション、医療機関、大学、ホテルなどが集結した1つの都市空間を創設しました。

ゼネコン

ゼネコンはゼネラル・コントラクターの略で、日本語に訳せば総合的な作業請負業者といった意味合いです。

一般的にはディベロッパーが企画したプロジェクトの具体的な工事について全面的に請け負い、土地の整備や建物建設を担う業者です。

もっとも、実際に工事を行うのは下請け業者と呼ばれる中小の工事業者や派遣労働者であるケースが少なくありません。

ゼネコンの社員はディベロッパーとの調整役を担うほか、工事の担い手の手配や現場監督、納期通りに竣工するようスケジュール管理を行います。

1つの建物や構造物を建設するには足場業者や外装業者、内装業者、電気工事業者や配管業者などさまざまな専門業者が必要です。

そうした業者を束ねて、1つの建造物を創り上げていくのが仕事です。

大手ゼネコン企業

大手ゼネコンの企業例と実際に建設した近年の代表的な建物例をご紹介します。

鹿島建設

鹿島建設は近年は東京エリアの再開発事業の担い手となるケースが多いです。

汐留タワーや代官山アドレス、秋葉原UDX、中野セントラルパーク、東京駅八重洲口開発プロジェクトとしてのグラントウキョウなどを手掛けてきました。
大林組

大林組はパークウェルステイト浜田山など都心部のマンション建設をはじめ、地方の新青森県総合運動公園陸上競技場や奈良県コンベンションセンターといった大規模施設をはじめ、新名神高速道路菰野第一高架橋などインフラ建設にも長けています。
清水建設

清水建設もマンションをはじめ、神奈川県立スポーツセンター総合教育センター、東京歯科大学千葉歯科医療センター、せたな大里風力発電所など幅広い構造物の建設工事を担っています。

【不動産業界のビジネスモデル】不動産業界に向いている人ってどんな人?

不動産業界に向いている人は、どの分野で、どのような職種を志望するかでも異なります。

開発や設計の仕事なのか、現場監督や調整役を担いたいのか、不動産営業を手掛けたいのかなど、活躍できる分野は代表的なものだけでも幅広いです。

工学部や建築学科出身、二級建築士などの資格を取得したなど建築や設計などの専門知識や技術を有する分野もあれば、不動産営業は文系の方でも活躍できます。

まとめ

不動産業界は販売や賃貸、投資や建築などの多彩な業態がバラバラに存在するように見えて、実は不動産のライフサイクルの一翼をそれぞれの事業者が担うビジネスモデルが構築されているのが特徴的です。

たとえば、ディベロッパーがマンション開発の企画を行い、ゼネコンが建設し、不動産販売会社が販売し、マンション管理会社が管理を担います。

そのマンションを貸す際には賃貸仲介会社が仲介を行い、手放したい場合や買い替えたい場合には不動産会社が売買の仲介や買取を行います。

老朽化したマンションは、再びディベロッパーやゼネコンの手で建て替えが企画されることや複合ビルや商業施設などとして生まれ変わることも少なくありません。

こうした1つの土地、1つの建物のライフサイクルをそれぞれの専門事業者が担っていくのが不動産業界のビジネスモデルです。

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